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作者｜吴亚

“业绩变脸”被监管火速问询后，金科股份于2月7日晚间披露了对深交所关注函的回复公告，并披露了公司最新的债务情况。

金科强调，公司不存在集中大额计提资产减值准备的情形。结合2022年各城市的销售表现，预期全年计提的存货跌价准备金额约为亏损100亿元-150亿元。

公告显示，2022年金科绝大部分城市的销售额均出现了不同程度的大幅下滑，其中重庆、郑州、武汉三地已出现“量价齐跌”的情形，销售表现持续承压。

流动性方面，截止今年1月末，金科累计已完成285.77亿元有息负债的展期工作，已到期未支付的债务本金金额已达119.1亿元；同期，公司将于一年内到期的有息负债余额仍有375.51亿元。

金科的流动性问题自2022年4月开始“公开化”，之后其便开启了分批次的债务展期工作。“化债”的同时，金科也在全力“保交付”，2022年公司共计交付项目149个、其中提前交付51个项目，住宅交付总套数达82618户。

2022年计提存货跌价准备金额最高亏损150亿

监管下发的这封关注函，源于金科股份在1月31日发布的2022年年业绩预告。

彼时，金科预计2022年公司归母净利润将由盈转亏95亿元-190亿元，而2021年同期为盈利36亿元；同期，扣非归母净利润也将由盈转亏92亿元-187亿元，2021年同期则盈利28.7亿元。

针对业绩的亏损，金科指出，2022年国内经济受新冠疫情影响和房地产领域需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，宏观经济增速放缓，购房者观望情绪较重，商品房销售规模 同比大幅下降，房地产行业流动性面临较大困境。

受此影响，2022年公司的地产主业结转收入规模和毛利率同比大幅下滑；虽近期行业利好政策频出，但行业形势未见扭转，基于谨慎性原则，公司对存在减值迹象的资产计提减值准备，也由此影响了利润表现。

该业绩预告发出后，深交所随即向金科下发关注函，要求金科说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程，并分析前期资产减值准备计提的充分性、报告期内资产减值准备计提的合理性。

同时，深交所要求金科说明，其是否存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。此外，针对自身的流动性问题和债务偿付能力，金科也需进行披露。

从2月7日的回复公告来看，2022年各地销售表现不佳是金科进行大额计提资产减值准备的重要原因。

从公告披露的数据来看，2022年金科位于重庆、郑州、武汉三地的项目出现了“量价齐跌”的行情。其中，大本营重庆的全年销售额仅为1234.88亿元、销售均价仅为8771元/平方米，分别同比下降61.9%、23.1%。

在金科列出的10个城市中，仅有贵阳一个城市在2022年录得销售额677.37亿元，同比增长了17.5%，其余城市均处于下跌通道。

价格方面，这10个城市中跌幅最大的系郑州，2022的销售均价同比降幅达到27.6%，已低至10708元/平方米。

金科项目所在主要城市2021-2022年度的房地产市场情况统计表，图片来源：金科公告

“绝大部分城市2022年房地产销售额均出现了不同程度的大幅下滑。”金科称，综合考虑上述市场情况、结合自身项目定位及历史销售单价等因素影响，基于谨慎性原则对存在减值迹象的存货计提跌价准备具备合理性，且公司不存在集中大额计提资产减值准备的情形。

按照金科的说法，公司在2022年计提的存货跌价准备金额约亏损100亿元-150亿元之间，最终数据以年报审核数据为准。

2022年前三季度已亏损42.83亿元

因计提减值或将导致业绩巨亏的现象在地产圈十分普遍，金科并不是个例。

据东方财富、同花顺统计，截止2月2日，共有67家A股房企发布业绩预告。其中，仅19家房企2022年预告净利润同比增长；净利润预计同比下滑的房企中，保利发展、招商蛇口这类大型央企房企也在其列。

预亏房企中，世茂股份、华侨城A、首开股份等房企系近年来首次亏损；像荣盛发展和蓝光发展，其预亏金额均最高超过200亿元。

影响房企预亏的因素各不相同，大致包括：2022年度结算减少；房地产项目销售乏力、结算毛利率下海；外汇波动导致预期净汇兑损失；计提减值准备等。

如华侨城，其明确指出，“考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加。”

资产减值力度最大的蓝光发展则称，政策落地以及向市场的传导需要一定时间，公司经营情况及融资环境未得到改善，为存货跌价准备公司计提了约160亿元的减值损失。

事实上，自2021年下半年以来，伴随着房地产行业“由热转冷”，在2021年年报中，就有不少房企因大额计提导致当期业绩“变脸”，引发交易所密集发函询问。

进入2022年以来，地产政策进入宽松周期、因城施策持续打开，但楼市复苏进程仍相对缓慢。从已披露的2022年中报或三季报来看，受市场仍处下行通道的影响，房企们对存货进行计提减值的迹象仍普遍存在。计提减值相关的合理性和必要性，也仍是交易所所关注的重点。

上市公司一次性大额计提在什么情况下才是合理的？业内人士在交流中向搜狐财经指出，根据企业会计制度规定，资产计提的八项减值准备包括短期投资跌价准备；坏账准备；存货跌价准备；在建工程减值准备和委托贷款减值准备等科目。

根据会计制度，计提资产减值主要是依据成本和可变现净值之间的差值。若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企便会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。

不过，由于资产减值判断的主观随意性较大，验证减值计提的合理性、充分性的难度也较大。因此，上市公司有没有利用减值计提来操纵利润表现？这普遍是外界关注的焦点。

房企内部人士也坦言，或会出现这样的情况，企业当年业绩已亏损，那“一次亏个够，通过大幅计提资产减值来‘洗澡’，一次性释放利空。等市场好了，在以后的会计期再转回。 ”

毕竟摆在眼前的现实是，房地产行业已告别高增长时代。国家统计局数据显示，2022年商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，这一规模已回落至5年前。

计提减值最直接的影响，便体现在房企的利润表现上。在2021年时，金科已出现“增收不增利”的迹象，当期总营收1123亿元，同比增长28.05%；归母净利润36.01亿元，同比下降48.78%。

2022年以来，金科连续三个季度录得归母净利润亏损；至最新的2022年前9月，金科仅实现总营收434.1亿元、同比下降31.83%。归母净利则亏损42.83亿元，同比下降194.61%。即出现了2006年以来的首次归母净利亏损，并陷入营收净利“双降”局面。

119.1亿元债务本金到期未支付

业绩之外，深交所对金科的流动性问题也十分关注。金科的流动性问题自2022年4月开始“公开化”，此后至今金科在债务处置方面的主要方式是分批次寻求展期。

金科指出，公司成立了专项工作小组，积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。

截至今年1月末，公司各区域公司已累计获批国家及地方政府专项借款资金、金融机构配套资金额度超20亿元。其中超12亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

在债务管理方面，截止今年1月末，公司累计完成285.77亿元有息负债的展期工作(含已达成期限调整意向的有息负债)。

同期，金科已到期未支付的债务本金合计金额119.1亿元(包含银行贷款、信托贷款等金融类贷款及其他非金融机构借款)，其中涉及担保事项的金额为91.7亿元。

金科截止2023年有息负债统计情况，图片来源：金科公告

金科当前的债务规模多大呢？截止今年1月末，金科合并报表范围内总有息负债规模为684.15亿元。其中一年内要到期的部分为375.51亿元，因2022年年报还未披露，暂时还无法获知金科手中的货币资金情况。

从金科披露的数据来看，这375.51亿元的一年期债务中，47%为非银行金融机构贷款；其中涉及到公开市场债权类的融资仅为61.47亿元，金科称公司将继续推进这类存量债券的展期工作。

金科还称，公司在“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”等方面已取得不同程度的进展，将继续推进相关工作，并解决当前面临的流动性压力。

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