地标建筑,不香了?

城市的地标建筑、核心区的写字楼不香了?近期,这一话题引发广泛讨论。

最近,曾规划为“中国第一高楼”的世茂深港国际中心部分资产首拍流拍。这场起拍价高达130.44亿元的法拍,引来3万余人围观,但最终却无人报名而流拍。


(资料图片仅供参考)

事实上,这并不是近期第一起CBD写字楼流拍。今年7月1日,位于沈阳市中心的中街商业城项目流拍。6月28日,位于合肥滨湖新区的合肥宝能城部分资产因无人报名流拍。在之前,北京东方梅地亚的部分房产及分摊土地使用权于5月27日以16.53亿元首拍时流拍,6月13日以13.22亿元二拍时再度流拍。

曾几何时,城市核心区域的写字楼是不少资本竞相追逐的对象。其不仅综合收益可观,更是企业实力的证明。

现在,从“香饽饽”到无人接手,CBD写字楼怎么了?

多起流拍背后

在不少业内人士看来,行业下行是多起流拍事件的核心因素。

在上海易居研究院研究员严跃进看来,不少项目本身称得上优质,但第一受制于市场形势,第二写字楼一般体量较大,普通的企业无力消化,出现流拍的情况并不意外。“如果有接盘方,部分优质项目未来还有一定空间。”严跃进对中国新闻周刊表示。

“现在行业下行,各家都在收紧钱袋子,来应对行业寒潮。”有地产行业人士这样表示。此外,中国新闻周刊从不少头部房企人士处了解到,其所在公司今年大幅度削减非必要开支以度过行业“寒冬”。

除了行业下行,部分CBD写字楼之所以涌入拍卖市场,与其所有方急于变现息息相关,这其中可能涉及复杂的产权关系。

比如,世茂深港国际中心,是深圳曾经的“地王”项目。深圳世茂为上市公司上海世茂股份有限公司(以下简称世茂股份)的子公司,2017年12月,其以239.43亿元拍下深圳龙岗32.19万平方米商服用地,创下了当时深圳土地拍卖史上第二高总价的纪录。彼时,项目约定2022年1月28日开工,2025年7月28日竣工。项目还计划兴建一座超700米的超高层建筑,曾被规划为“中国第一高楼”。

这一项目由世茂股份持有51%的权益,中信信托持有30%的权益。而中信信托正是本次拍卖的申请执行人。据了解,中信信托曾为这个项目提供了百亿信托贷款。

中信信托从2017年就以深港国际中心项目为底层发行了信托产品。2020年7月,“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立,募集规模为87亿元。2022年2月,中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难。

此前中信信托对投资者披露称,世茂深港国际中心于2022年3月停工。直至2023年5月,该项目二期公寓的部分楼栋才复工。

谈到世茂深港国际中心部分资产流拍的原因,严跃进分析,事件其实暴露出金融合作的问题,是房企和信托机构合作出现纠纷的典型案例。

除此之外,在不少业内人士看来,这些资产的起拍价还远远达不到部分资本“捡漏”的预期。

在当前市场行情之下,多座CBD高层写字楼最终都是通过不断降价获得成交。

比如,今年2月,广州松日总部大楼在第三次挂牌,成交价13.12亿元,较3个月前,也就是2022年11月首次挂牌价降价7.38亿元,较评估价25.63亿元几乎腰斩。

一般项目流拍,后续的起拍价会不断降低。

比如在7月1日经历流拍之后,沈阳中街商业城项目(包括沈阳商业城百货营业楼地上1-7层和沈阳商业城百货营业楼二期负1-6层)决定再降低两亿起拍。起拍价为9.21亿元,仅为其评估价16亿的57.5%。

市场“急转直下”

CBD写字楼曾经备受追捧,现在底层逻辑变了?

广东住房政策研究中心主任李宇嘉告诉中国新闻周刊,在地产行业旺盛时期,房企在某个核心区兴建超高层建筑,打造地标项目,目的在于让这个区域的整体等级,包括规划层级再上一个台阶。

“这样不仅项目本身可以卖较高的价格,项目周边的其他地块,包括不少住宅项目,也可借机提升价格。此外,也可以吸引很多外部资金的投入。”李宇嘉说。

根据曾经的规划,世茂深港国际中心,将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。

李宇嘉分析,不管是招商引资还是投资商铺,投资者主要看中的是项目能否带来资产增值。如果规划无法落地,项目曾经的高估值“泡沫”就破灭了,接盘方自然能看清这一点。

此外,最近不少大城市写字楼空置率创近年来的新高。

近日,戴德梁行发布报告显示,今年上半年,一线城市商办市场活跃度依旧不足,租金及空置率双双承压。截至今年上半年,北京、上海、广州、深圳甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%,较去年底均有不同程度上升。

深圳仍是北上广深中写字楼空置率最高的城市。2023年上半年,深圳甲级写字楼市场新增办公面积达45.7万平方米,净吸纳量同比上升37.5%至22.9万平方米,也令市场空置率上升至24.5%。

市场机构世邦魏理仕的数据同样显示,一季度北京全市甲级写字楼新租总面积环比下降21%、扩租交易数量环比下降6%,且企业平均扩租面积由1700平方米环比下降至1400平方米。

严跃进也分析,空置率的上升,无疑影响各类地标建筑接盘方的预期收益率。

不再是唯一选择

除了写字楼空置率上升的问题,近年来,不少业内人士对于城市核心区高层建筑也开始不断反思,国家层面更是多次出台“限高”政策。

比如2020年4月,住建部、国家发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,指出“一般不得新建500米以上建筑”。

2021年7月,国家发改委印发的相关通知,提到“不得新建500米以上超高层建筑”。

2021年10月,住建部和应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》,明确300万人以下的城市不得建造150米以上的摩天大楼,人口较多的城市不得建造250米以上的建筑。

从最开始的“一般不得新建”,到后来的“严格限制”,相关部委对“限高”的态度越来越明确。

有长期从事建筑行业的专家告诉中国新闻周刊,在住建部和国家发改委第一次发布“限高令”之前,曾召开内部会议探讨“限高令”的必要性,到会的相关领域专家、学者们一致认为应该给建筑“限高”。“所有高层建筑的优点都不及它的缺点来得显著。”他说。

近年来,大型集团对于办公地址的选择,也不再拘泥于在城市中心购买或租赁高端写字楼,自建大型园区成为不少公司的选择。

早在2018年,华为在东莞松山湖畔兴建的“华为小镇”开始正式运营,一大批其原有员工从深圳城中心的写字楼中迁移到此。

东莞松山湖华为小镇 图/图虫创意

自2022年9月份以来,阿里集团将云与科技事业部从杭州未来科技城迁出,搬到云谷园区。据了解,云谷园区位于杭州西湖区三墩镇,是阿里集团花重金打造的办公园区。

而近年来,租赁改造后的老厂区,成为不少企业的新选择。比如2021年,北冰洋&义利E园科技文化创新园正式开园,这一园区由北冰洋老工厂园区改造而来。与传统写字楼不同,园区按工位出租,小到两人的小空间,大到133人的整层,企业可进行灵活组合,最短一个月也能租。这一举措,吸引了不少原本租赁写字楼的企业入驻。

而广州城市中心的T.I.T创意园区,同样由老旧厂区改造而成,这其中入驻了多家知名企业。

“近几年高速发展的产业,比如新能源汽车,其实对写字楼的需求远远小于此前部分‘平台经济 ’行业。甚至一些曾经租赁市中心高端写字楼的高新技术产业,也更加理性,开始退出城市中心区,转而向外围区域搬迁。”李宇嘉分析。

作者:赵越返回搜狐,查看更多

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