出品 | 搜狐地产&焦点财经

(资料图)

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

4月13日，龙头房企融创中国（1918.HK）复牌与千亿黑马新力控股(2103.HK)退市在同一天上演。地产行业优胜劣汰下，暴雷房企走到了复牌与退市的分岔路口。

据搜狐财经不完全统计，截至4月14日，有近40家房企处于违约状态。其中，在港上市的内地暴雷停牌的房企共有17家，包括恒大、世茂、旭辉、奥园、花样年、大发地产等诸多品牌房企。此外，中天金融、蓝光发展2家A股房企因期末净资产预计为负值发布退市预警。

针对暴雷房企的复牌及复活之路，资深财经评论员皮海洲告诉搜狐财经，处于停牌的暴雷房企目前发展的关键是能不能找到重生机会，如果不能重生，即便复牌也会很惨。因为即便不退市，只有几毛钱甚至几分钱的股价，已经失去了上市的意义。

复牌条件因“企”而异 公布业绩并非唯一要素

曾经的高速扩张、大幅举债让出险房企面临债务及退市危机，现金流成为统一指向。

央视财经评论员薛建雄对搜狐财经表示，暴雷房企绝大多数是负资产严重，极个别资产质量特别好的话可能会上演复活奇迹。但决定企业未来发展的是资产。目前非核心城市地段的非住宅基本就是负资产。例如，很多企业商业现在实际都只有评估价的2-4折。

对于暴雷房企复牌，港交所下发的复牌指引一般要求公司除了刊发所有未公布的财务业绩，还针对不同房企制定了不同的复牌条件。复牌的前提是完成所有条件，而非公布业绩，其中也有资产质量的指向。

就融创复牌来看，从接获复牌指引到完成复牌用时9个月，远超预期。除了得益于境内外债务重组进展迅速，还有其资产项目价值。年报显示，截至2022年末，融创的净资产约864亿元。

根据港交所指引，四个股票复牌的关键条件：融创已披露2021年报及2022年中期、全年业绩；经审核有足够资产与收入支持其业务运营；持续向市场公布所有重大信息；期内唯一一份清盘呈请，将随境外债重组推进迎刃而解，证明公司尚有可持续经营的能力。

就保交付来看，1-3月，融创累计交付近4万套、面积超600万平米，这对于出险房企实属不易。

此外，景瑞控股在复牌前一日，其披露了2021年年报以及2022年中期报告。佳兆业也实现重组数百亿境内外债务等符合复牌的五项条件，才得以实现复牌。

资产价值是发展的决定因素

复牌意味着其经营问题的解决及获得监管部门认可，亦可以增强投资者信任，促进企业活力，这对于目前暴雷房企走出“泥潭”十分重要。

对于在目前暴雷房企中哪些房企拥有发展潜力，某位长期深耕地产的业内人士对搜狐财经称，更看好诸如上坤、旭辉等房企的未来发展。

“因为其资产比较好，企业暴雷是因为扩张太快了，从而导致资金短期问题。”根据旭辉此前公布的2021年年报，其总资产规模近4400亿，净资产超1070亿。

对目前债务重组还未落锤的恒大，亦有业内资深人士对搜狐财经预测，恒大退市是早晚的事，因为恒大负资产严重，恒大项目大多位置较差且以转化率较低的商办类型为主。

就目前暴雷房企来看，年报“难产”成为导致停牌的关键因素。此外，业绩亏损预警及利润大幅下滑成为暴雷房企的共性问题。

因为其未在2022年3月31日或之前披露2021年年报数据没有披露，中国恒大(3333.HK)、世茂集团(00813.HK)、花样年控股（01777.HK）、阳光100(02608.HK)、当代置业(01107.HK)、中国奥园(03883.HK)等10余家内地房股停牌超12个月，距离他们复牌之路仅剩半年时间。

按照港交所《上市规则》，如果上市公司持续停牌18个月便有权“取消上市地位”。新力控股（02103.HK）因为此条件成为“暴雷房企退市第一股”。

此外，就在今年4月，佳源国际控股（02768.HK）、上坤地产（06900.H）、大发地产（06111.HK）、祥生控股（02599.HK）、旭辉控股（00884.HK）、力高集团（01622.HK）等近10家房企因未能按时刊发年报宣布停牌，引发另一波停牌潮。只不过，对于他们而言，其复牌的时间还尚显宽松。

有业内人士指出，复牌体现的是房企不会走破产或退市之路，积极持续修复经营，振奋行业发展。按照此种现状，刊发业绩、积极推进债务重组、提升销售及回款成为房企复牌的关键。

复牌暴雷房企迎股价大跌 投资者能否入手？

停牌房企面临艰难的复牌之路，而已经复牌及还未停牌的暴雷房企也面临着资本市场的考验。

就目前复牌成功的佳兆业、景瑞控股、融创中国来看，其复牌当日均出现了股价大跌的情况。融创单日跌幅约为55.46%，收于2.04港元/股，总市值约为111.16亿港元。佳兆业复牌首日大跌41%，股价创新低。佳兆业的复牌市值也是停留在几十亿港元，景瑞控股市值更是跌至单亿港元。

对于融创复牌当日的表现，一位香港投行分析师指出，55%的跌幅，意味着风险基本释放完毕了。“房企从化债脱困到完全恢复需要一定的时间，后期港股房地产板块还是看涨的。”

业内资深人士张宏伟则向搜狐财经表示，有些房企是被动复牌，如果不复牌就启动触发退市风险，像被动复牌的话，或者是企业经营业绩没好的情况下复牌的话，那就是股价大幅下跌。目前出险房企的市盈率都比较扭曲，这是爆雷结果的一个体现，需要一段时间的利空释放。

“市值等于净利润乘以市盈率的倍数。上一个会计年度净利润是负的，无论市盈率是多少倍，按道理来讲，公司的市值已经是负了，现在股价能算几毛已经算相当不错了。以恒大来看，目前它200多亿港元市值其实都是多的。”

搜狐财经梳理发现，目前停牌的暴雷房企其停牌前的市值及股价已经出现了大幅度的下滑，仅世茂集团、中国恒大市值超过百亿港元，分别为167.86亿港元、217.87亿港元。诸如旭辉控股市值跌至79.14亿港元，而花样年控股、奥园、上坤地产、大发地产市值分别跌至11.55亿港元、34.99亿港元、0.79亿港元、0.77亿港元。

至于复牌暴雷房企是否有退市风险，某位长期关注资本市场的业内人士则对搜狐财经指出：“短时间不会退市，但长期看风险很大。复牌只是其中一步，如果暴雷房企没有什么好资产和项目，负债会越来越难决解。

此外，就A股来看，部分没有停牌的暴雷房企同样面临着退市风险。

搜狐财经发现，截至4月14日收盘，除蓝光发展股价跌破1元/股外，已跌破2元/股的A股房企，包括粤泰股份、华远地产、ST云城、迪马股份、香江控股、天房发展、阳光城、嘉凯城、金科股份、ST泰禾等多家房企，且股价长期徘徊在此区间之内。

根据《股票上市规则》，在A股市场，无论是上交所，还是深交所，一家上市公司在收盘价连续20个交易日低于1元的情况下也会被退市，而当期末净资产确定为负值，上市公司则会触发退市风险警示机制。

以停牌最长的房企CHINAPROPERTIES为例，其目前正处于退市复核中。此前它未能按时披露2020年全年业绩停牌，此后也未披露2021年中期及2021年全年业绩。

“如果公司的净资产果相对来说还为正的话，原则上它的市值还能维持住，因为毕竟还有家底，未来通过后续运营可以恢复正常。虽然最近一两年会亏，但是未来三到五年可能会扭亏为盈，如果股价长期三毛两毛一毛一分，这种公司未来就只能退出市场了。”张宏伟如此对搜狐财经表示。

此外，针对暴雷房企股票是否能入手的问题，某房企人士持有的观点则是：“有人要赔，有人要发。”

另一位常年从事股票交易的投资者则向搜狐财经指出，买这种股票，有可能会很赚钱，但需要勇气来赚。“我本人不会买这种股票，赚什么样的钱承担什么样的风险。”

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